Pour effectuer des travaux en copropriété, il convient de se poser les bonnes questions et de connaître la réglementation en vigueur. Travaux dans votre logement ou dans les parties communes… Que faut-il savoir avant de faire des travaux en copropriété ? On vous dit tout dans cet article.
Rappel : quelles différences entre les parties privatives et les parties communes en copropriété ?
Conformément à la loi de 1965, une copropriété est un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires. Concrètement, les copropriétaires détiennent :
- Une ou plusieurs parties privatives ;
- Une quote-part des parties communes de la copropriété.
Bon à savoir : La quote-part des parties communes détenue par chaque copropriétaire détermine son nombre de voix en assemblée générale ainsi que le montant de ses charges de copropriété.
Lorsqu’on effectue des travaux en copropriété, il convient de respecter certaines règles. Toutefois, ces règles varient selon que les travaux affectent les parties privatives ou les parties communes de la copropriété. Faisons le point en détail sur ces deux notions.
C’est l’article 2 de la loi de 1965 qui définit les parties privatives comme des « parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». Cela signifie qu’est privative toute partie dont un copropriétaire a la jouissance et l’usage exclusif. Il s’agit par exemple des logements individuels, des boxs, des caves ou encore des places de parking.
À l’inverse, l’article 3 de la loi de 1965 stipule que les parties communes d’une copropriété sont des parties de la copropriété dont l’usage ou l’utilité est répartie entre un ou plusieurs copropriétaires. Il s’agit par exemple :
- Des sols, des cours ;
- Des espaces verts et des voies d’accès ;
- Du gros oeuvre des bâtiments ;
- Des coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- Des locaux des services communs ;
- Des passages et corridors ;
- De tout élément d’équipement commun.
Comment réaliser des travaux dans votre appartement en copropriété ?
Si vous souhaitez réaliser des travaux dans votre appartement en copropriété, a priori, vous n’avez pas besoin de l’accord du syndicat des copropriétaires. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires est une personne morale qui regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble.
Toutefois, avant d’exécuter des travaux dans votre logement individuel, nous vous invitons à consulter le règlement de votre copropriété. En effet, il s’agit d’un document qui fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble afin de préserver la qualité de vie des résidents mais aussi l’harmonie et la pérennité du bâti. Par ailleurs, le règlement de copropriété peut déterminer des parties communes et des parties privatives différentes de celles définies par la loi. Il est donc très important de vérifier le règlement de copropriété avant toute chose.
Ensuite, généralement, pour des travaux dans un appartement individuel qui ne modifie pas la destination de l’immeuble, il n’est pas nécessaire de prévenir le syndic de copropriété. Toutefois, en cas de doute, et notamment si les travaux que vous envisagez de réaliser risquent de limiter l’usage de certaines parties communes, nous vous conseillons d’en informer le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.
Attention ! Certains travaux dans les logements individuels qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent l’accord préalable du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Il s’agit notamment de la pose de velux ou de la modification des fenêtres et volets. En effet, même s’il s’agit de parties privatives, leur modification impacte l’aspect extérieur de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires doit donc en être informé et approuver ce changement en assemblée générale. Sans vote effectué en assemblée générale, ces travaux seront considérés comme illégaux. Toute personne ayant un intérêt à agir (un copropriétaire par exemple) pourra saisir la justice pendant un délai de 10 ans pour faire annuler vos travaux et demander la remise en état à vos frais, voire éventuellement demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Par ailleurs, même si les travaux dans votre appartement n’impactent pas les parties communes et ne nécessitent pas l’accord des copropriétaires, cela ne vous dispense pas des éventuelles autorisations d’urbanisme comme une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire. Ces demandes sont à effectuer auprès de votre commune.
Que faire si mes travaux en copropriété nécessitent l’accord des autres copropriétaires de l’immeuble ?
Comme dit précédemment, si les travaux dans votre logement individuel impactent les parties communes de l’immeuble ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, alors vous devez récolter au préalable l’accord du syndicat des copropriétaires en assemblée générale.
Pour ce faire, deux solutions s’offrent à vous :
- Soit les travaux ne sont pas urgents et/ou l’assemblée générale de votre copropriété arrive bientôt : dans ce cas, vous pouvez simplement demander à votre syndic d’ajouter le point à l’ordre du jour en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Pour que votre demande soit prise en compte, nous vous recommandons d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour au moins deux mois avant le jour de l’AG ;
- Soit les travaux sont plus urgents et dans ce cas, vous pouvez demander à votre syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire avec, pour seul point à l’ordre du jour, le vote des travaux dans votre appartement. Pour ce faire, vous devez solliciter le conseil syndical de votre immeuble pour qu’il envoie une demande de convocation d’assemblée générale extraordinaire au syndic de votre copropriété. En l’absence de réponse, le syndic pourra être mis en demeure de convoquer.
Attention ! Si votre copropriété fait appel à un syndic professionnel, il est fort probable que la convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire fassent l’objet de frais supplémentaires qui seront à votre charge. Pour réduire le prix du syndic, pensez à vous tourner vers des modèles en autogestion comme le syndic bénévole ou le syndic coopératif. De nombreuses solutions à l’instar de Matera existent pour accompagner les syndics en autogestion dans l’administration de l’immeuble.
Travaux dans votre appartement en copropriété : comment préserver de bonnes relations de voisinage ?
C’est bien connu, les travaux peuvent faire du bruit, et cela peut être très désagréable pour vos voisins, notamment en copropriété où il est important de préserver de bonnes relations de voisinage pour vivre en harmonie tous ensemble.
Ainsi, il est important de respecter certaines règles pendant toute la durée de vos travaux :
- Prévenez l’ensemble des résidents des travaux dans votre appartement avant leur commencement, soit par un affichage dans le hall d’entrée soit sur un groupe de discussion rassemblant tous les résidents de la copropriété ;
- Respectez des horaires décents de travaux. Là encore, le règlement de copropriété peut interdire des travaux sur une certaine plage horaire. Il est donc important de vous renseigner en amont. Toutefois, même en l’absence de disposition dans le règlement, le Conseil National du Bruit interdit les travaux entre 20h et 7h du matin ainsi que les dimanches et jours fériés. Seuls les travaux légers sont autorisés le dimanche matin entre 10h et 12h ;
- Protégez correctement les parties communes pour ne pas dégrader leur état. Il est notamment important de mettre des films de protection pour éviter des tâches de peinture ou des rayures sur les parquets par exemple ;
- Tenez régulièrement informé les copropriétaires de l’avancée de vos travaux : encore une fois, la communication est la clé ! N’hésitez pas à informer régulièrement vos copropriétaires de l’avancée de vos travaux et de les prévenir, bien entendu, en cas de désagrément comme une coupure brève d’électricité par exemple.
Comment réaliser des travaux dans les parties communes de votre copropriété ?
Il est également possible de réaliser des travaux dans les parties communes de votre copropriété. Cela peut être des petits travaux comme la réparation d’une porte d’entrée ou des travaux de plus grande envergure comme un ravalement de façade ou une réfection de la toiture.
Dans ce cas, vous devez obtenir l’accord du syndicat des copropriétaires et faire voter votre projet de travaux par l’ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Voici la procédure à suivre :
Étape n°1 : Ajoutez la réalisation des travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale
Pour ce faire, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic de copropriété.
Bon à savoir : De par ses missions, le syndic peut toutefois faire réaliser sans l’accord du syndicat des petits travaux d’entretien (comme le remplacement d’une vitre par exemple) ou encore des travaux urgents nécessaires pour préserver la salubrité de l’immeuble et/ou la sécurité des habitants.
Étape n°2 : Votez la résolution en assemblée générale
Selon les travaux, différentes règles de majorité s’appliquent. Lors du vote, vous devrez également sélectionner les entreprises prestataires qui se chargeront de l’exécution des travaux. C’est également le moment de discuter du financement des travaux de copropriété. Pour rappel, il existe différentes possibilités de financement :
- Soit vous puisez dans le fonds travaux de votre copropriété ;
- Soit chaque copropriétaire assume la part qui lui revient sans possibilité de financement particulière ;
- Soit un ou plusieurs copropriétaires souscrivent à un prêt collectif au nom du syndicat des copropriétaires. À noter que chaque copropriétaire sera redevable de ses mensualités. Il n’y a pas de clause de solidarité entre les différents souscripteurs.
Bon à savoir : Certains types de travaux prévoient également des dispositifs d’aides au financement comme par exemple Ma Prime Rénov’ pour les travaux de rénovation énergétique.
Étape n°3 : Le syndic s’assure du bon démarrage des travaux et contrôle leur bonne exécution
Une fois que l’assemblée générale a approuvé les travaux, le syndic est chargé de signer le contrat avec l’entreprise prestataire choisie et de veiller au bon déroulement des travaux. Il doit notamment s’assurer que les prestations effectuées sont conformes au contrat.
Étape n°4 : Le syndic assiste à la réception des travaux et émet des réserves si besoin
Le jour de la livraison des travaux, le syndic assiste à la réception et s’assure que les travaux effectués correspondent à ce qui avait été convenu dans le contrat. Le cas échéant, le syndic effectue une levée des réserves et active les garanties légales pour obtenir les réparations nécessaires.
